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翡翠 2021-11-19 213 3

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：我在西安有套房武汉保利新武昌有套房，如何才能租金最大化？

回答：在武汉西安这样的城市，除了极个别特殊的房子（例如老洋房改造高端民宿），基本没有租金能抵消月供的。改造高端民宿，运营，本身也是巨大成本。成交结合部低单价房产＋群租房，勉强租售比到3%-4%房产的租售比。西安如果靠近景区学校商圈或者医院，可以尝试改造民宿。新武昌建议分割出租，客厅打断N+1模式。

提问：房姐，真心求助，急。本月sfsd刚下贷款，等额本息30年利率上浮20，每月还款6865。按目前收入，考虑以后工资、房子出租、公积金收入等总收入，夫妻双方预计以后每年平均可攒10w。现在很纠结，1.以后是10年内尽快提前还款，2.还是攒钱入二套，3.还是攒钱投入理财（什么理财好，求推荐），不知道怎么办。因为收入有限（不会考虑大额背债和xyk套现，也不想做职业多军，仅仅考虑家庭保值增值），考虑到楼市雪坡只有10年了，求帮助？

回答：有子弹继续入，收入有限就赶紧开发其他副业，人生在于折腾，不要把生活过成一潭死水。大部分中产之所以焦虑，是因为他们都过于依赖靠人力劳动来获取回报，且没有掌握并驾驭生产资料的能力。靠人力劳动换回报，这种模式存在着明显的收入上限，一旦停止劳动就没有收入来源，而且即使有过硬的技能，也很难直接传承给后代。再加上没资产（消费主义/积累有限），没有创造并驾驭资产的能力（打工思维/不会投资），很容易陷入中年危机和焦虑中。

提问：房姐你好，我前天交的首付，找的建行办贷款，但是资料还没补齐，请问：1.大概多久内需要补齐呢？2.这个是尽快补齐还是越晚越好呢？

回答：在规定的时间内，越晚越好

提问：请问房姐，我应该用什么方式办卡比较好单位一般，工资一万多，负债月供两万，之前提供真实收入证明农行悲剧了这种收入证明是不是鸡肋了，还不如不用，找其他办法，比如网申，或者找卡员把收入写高一点呢？谢谢

回答：办卡最有效率的方式还是线下找信贷员。

提问：房姐你好！问题1，54大发结离婚的具体操作流程能说详细一点吗？比如买方要按揭贷款，卖方有抵押，可以操作吗？问题2，做二套变首套，在政务中心签的那个放弃，是什么意思？意思是在婚内这套房跟放弃的一方也没有关系吗？

回答：不满二的二手房可以用54**省税；买第二套房想操作成首套可以做2改1，具体操作方法在知识星球内部分享。

提问：房姐，买二手房如果签远期合同，如何防止房东一房两卖呢？

回答：风险不能完全避免1.签完合同后，你可以搬进去住。2.付少量定金，合同里的违约金写高，尾款等房产证到手后再付清。3.合同做公证。4.要求首付同等价值的抵押物，比如车。

提问：房姐，不限购区域汉南的房子兰亭风华毛坯7500值得投资吗？地铁16号线马影河站附近。

回答：汉南没有价值

提问：你好，武汉这边可以并发吗？

回答：可以

提问：处于深圳龙岗和惠州交界的牧云溪里有投资的价格吗？目前价格1.8万一平，距离双龙地铁站13公里。

回答：房产投资的诀窍就是不赌。确定性会有带着钱的人口涌入、未来会有接盘侠的低估区域，才值得投入。近郊地铁口、近郊名校处，有人接盘的概率更大，价格还未涨起来的尤佳。而离地铁口13公里，离主城区30公里，你更像是带着钱来接盘的那一个。

提问：外地有公积金，能把武汉的房子贷款转成公积金贷吗？

回答：商转公要先把商贷的尾款全部还掉，然后再申请公积金

提问：美女你好，自住加投资，大华珀金瑞府，万科金域国际，滨江金茂府哪个合适？请教一下。

回答：1.投资和自住要区分开，自住选喜欢的，买CEO都可以，住的开心就好。但是投资必须要选能赚钱的。

2.你看的这3个盘从投资角度分析，性价比都不算高。但是都挺适合自住的，我会对比单价，选最低的。

提问：亲爱的房姐，我和老公在东西湖区华星晨龙城北苑有套134平的房子，该区域房价升值很慢，挂售165万无人问津。现在以每月2300-2400的价格出租。很想把房子处理掉，但卖太低又不甘心……您觉得这房子还有继续持有的价值吗？想把房子处理掉，进行裂变，不过手中无子弹，每月月光……

回答：东西湖是睡城，加上楼梯老房，升值潜力弱，建议出手。你的报价不高，想让房子快速不讲价出手需要用上《卖房科技树》，详见知识星球内部分享。

提问：夫51岁，妻46岁，外地国企，武汉社保15年，有购房资格。子弹100。购房目的，保值增值。十年前，武汉任意楼盘随意买，今天买光谷东都要竭尽全力。夫妻十年白干不说，还缩水了。请问房姐，买联投花生君，CS6个，还是买碧桂园云玺，可用公积金。或东境。首套刚需。房姐有什么好盘推荐。盼答复

回答：首套刚需抢花山郡，性价比最高，但是不建议给茶水，目前光谷东性价比最高的就是花山郡了。子弹100还可以关注光谷核心区的琨御府，保利时代和中建大公馆。另外你们现在以家庭为单位，可以买2套，一套抢新盘，一套可以淘二手笋盘，做gpgd或者2改1降首付。

提问：追问：我在外地有房贷，还能做接力贷吗？

回答：可以，接力贷跟你有多少套房没关系，跟老人的面积和你的还款能力有关。

提问：房姐，我和老婆（还没结婚）的房票都用完了，如何用父母（武汉户口）的房票，老爸年龄今年59，老妈55，用他们的房票做接力贷最长可以贷款多少年？谢谢房姐了

回答：父母年龄都没有问题，最长是30年，具体多少年，多少利息，跟你的征信有关，主要看你的流水情况，跟父母关系不大

提问：房姐，我和老公两家在深圳南山有4套，在其他二线城市零星有3套。但是南山的房子全部自住，没有出租或空置。我和老公现在住在华侨城西组团老房子（靠世界之窗地铁站600米）两房高层无电梯，70+平米。想要再买一套改善型。目前手里150，年税后两人加起来可能70多。可以找父母借个200-300。上班在蛇口和登良。请问您建议我们买哪里的改善？（很看重品质和车位，学位可以用南山的）1.润恒尚园96平米4房加税费7002.深业新岸线80+平米2房加税费7003.西城上筑102平米3房加税费8404.新房：碧桂园前海荟（创客居）199平米4房890

回答：你好，这几个盘里自住新岸线和西城是更推荐的盘。碧桂园位置不错，但是盘小，宝安大道会吵。润恒是西乡北的标杆盘，整个西乡北最大的问题在轨道交通。有回迁房，周边农民房多，无商业配套。从投资角度看，第二梯度投资价值更大的是西城，鸿荣源尚都，幸福海岸和新岸线。年底建议再淘淘笋。

提问：美丽的房姐，提问：已婚。家庭房产3套，嘎纳印象83平，公积金贷款还有15万；联投金色港湾76平，商贷还有10多万；万科翡翠玖玺109平，商贷还有90多万。在沌口上班。手上子弹20左右。老人房票可开发。都是小房子，想换大房。以下问题1、玖玺109平刚交房，是装修了先住进去观察段时间再换，还是现在就换？2、卖哪个房换比较好？3、个人想法就在玖玺换套大房，有133和155的二手房，房姐有没建议？以上！

回答：万科是CEO，后期涨幅弱，要置换建议直接出掉109平，置换成155平自住。置换不着急，现在可以同小区淘笋，有合适的先交定金，签远期合同，109平的慢慢卖。

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